Was macht eine Value-Add-Immobilie zu einer großartigen Immobilieninvestition?

Was macht eine Value-Add-Immobilie zu einer großartigen Immobilieninvestition?

Jeder versteht, dass man, wenn man etwas repariert, im Allgemeinen seinen Wert erhöht. Wenn Sie dies auf Private-Equity-Immobilien anwenden, spricht man von Value-Add-Investitionen.

In der Wirtschaft bezieht sich Value-Add auf die zusätzlichen Funktionen, die ein Unternehmen seinen Produkten bietet, die über die Standarderwartungen hinausgehen, wie z. B. kostenlose Wartung, Schulung oder Garantien. Diese Funktionen können Waren und Dienstleistungen einen Wettbewerbsvorteil verschaffen, der es Unternehmen ermöglicht, mehr für sie zu verlangen – und Kunden dazu inspiriert, diese höheren Kosten zu tragen.

Bei Private Equity Immobilieninvestments geht die Wertschöpfung über die Produktdifferenzierung hinaus. Fondsmanager geben Geld aus, um physische oder operative Verbesserungen vorzunehmen, die den Wert einer Immobilie steigern. Um bei dieser Strategie erfolgreich zu sein, ist es entscheidend, dass Fondsmanager ein solides Verständnis des physischen Zustands einer Immobilie, der Wettbewerbsposition auf dem Markt, des Cashflows und der Leasingaussichten sowie der Risiken und Chancen haben, die Verbesserungen für die gesamte Anlageperformance haben können. Es gibt Hunderte von Variablen, die beim Zeichnen einer Value-Add-Immobilie berücksichtigt werden, um diese Entscheidung zu treffen.

Anleger, die eine Wertschöpfungschance bewerten, müssen das Risiko berücksichtigen, das sie eingehen möchten, um Renditen zu erzielen, die ihre Anlageziele erreichen. Im Allgemeinen sind Value-Add-Investoren bereit, mehr Risiko einzugehen, um hohe Renditen zu erzielen, und sind bereit, länger zu warten, bevor sie Renditen für ihre Investition erhalten. Fast die gesamte Rendite des Value-Add-Investors wird in Form einer Aufwertung erzielt, ohne dass ein Cashflow für mindestens 24-36 Monate erwartet wird. Das Risiko vs. renditespektrum, Value-Add-Immobilien halten einen Mittelweg zwischen den weniger riskanten (Core oder Core-plus) und riskanteren (opportunistischen) Anlagestrategien.

Value-Add-Eigenschaften können veraltet oder heruntergekommen sein und erfordern physische Verbesserungen aufgrund von Vernachlässigung oder Eigentümern, denen das Kapital fehlt, um Verbesserungen vorzunehmen. Value-Add-Immobilien können auch betriebliche Probleme aufgrund eines schlechten Managements haben und haben in der Regel eine höhere Leerstandsquote – etwa 50 bis 80 Prozent vermietet – als andere Vermögenswerte ähnlicher Größe in ihrer Nachbarschaft.

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Diese Immobilien haben das Potenzial, höhere Renditen zu erzielen, nachdem sie das Einkommen mit der richtigen Art von physischen Upgrades, besserem Management, zusätzlichen Dienstleistungen oder effektiverem Marketing gesteigert haben. Sie können auch lukrativer sein, nachdem sie die Kosten reduziert und optimiert haben. Diese Betriebs- und Kapitalverbesserungen schaffen einen Mehrwert über die routinemäßigen physischen Upgrades hinaus und können neue Mieter anziehen, die Bindung bestehender Mieter verbessern und höhere Mieten in beiden Segmenten generieren. Sobald Verbesserungen an der Immobilie vorgenommen wurden und das Betriebsergebnis gesteigert wurde, wird eine Value-Add-Immobilie in der Regel als weniger riskante Investition angesehen und an einen anderen Käufer verkauft, der nach einer Strategie mit geringerem Risiko sucht.

Wie finden Investoren hochwertige Value-Add-Deals?

Value-Add-Investoren können, wenn sie über fundierte Marktkenntnisse und die Fähigkeit zur Ausführung von Geschäftsplänen verfügen, über den offenen Immobilienmarkt ihr eigenes Portfolio an individuellen Immobiliengeschäften aufbauen. Oder sie können diesen Prozess auslagern, indem sie über einen Fondsmanager oder eine Crowdfunding-Website investieren. Jede Option hat Vor- und Nachteile.

Anleger, die Origin als Fondsmanager wählen, profitieren von unseren Immobilienprofis, die in ihren Zielmärkten leben und arbeiten, um die besten Angebote zu erhalten. Wir haben gelernt, dass es wichtig ist, Mitarbeiter mit Kenntnissen aus erster Hand über jede Stadt zu haben, die Beziehungen zu lokalen Immobilienmaklern aufbauen, damit wir Zugang zu den besten Möglichkeiten haben. Wir finden Immobilien mit hohem Wert – physisch, operativ oder strukturell. Eine strukturelle Falle kann aus Sicht der Verschuldung oder im Zusammenhang mit Partnerschaftsproblemen innerhalb des bestehenden Eigentums bestehen. Sobald wir die Immobilie identifiziert haben, erstellen wir einen Geschäftsplan, um den Wert zu maximieren, und entscheiden uns dann für den richtigen Preis, basierend auf den Kosten, dem Risiko und dem Zeitpunkt unseres Turnaround-Plans.

Von dort aus ist es wichtig, die beste Immobilienverwaltungsfirma für die Ausführung des Geschäftsplans zu finden. Eines unserer überzeugendsten Wertversprechen als Fondsmanager ist, dass wir uns ausschließlich auf die Vermögensverwaltung konzentrieren und die besten Drittanbieter beauftragen, um unseren Geschäftsplan umzusetzen. Wir stellen Partner basierend auf den spezifischen Anforderungen des Geschäftsplans, des Immobilientyps und des Marktes oder Teilmarktes ein. Fondsmanager, die auch Immobilienmanagement-, Projektmanagement- und Baumanagementdienste anbieten, können auf Probleme stoßen, bei denen es sehr schwierig ist, sich selbst zu entlassen, wenn sie keine Leistung erbringen. Wir sind durch Design strukturiert, um diesen Konflikt zu vermeiden.

Wir haben auch flexibles Investitionskapital. Der Finanzierungsbedarf ändert sich oft im Laufe eines Wertschöpfungsprojekts. Ein Unternehmen mit mehreren Finanzierungsquellen schafft Mehrwert, indem es schnell reagiert, die richtige Finanzierungsstruktur einrichtet, um die Anforderungen des Geschäftsplans zu erfüllen, und sogar Mittel bereitstellt, um einen Zeitplan einzuhalten. Zum Beispiel haben und können wir neues Kapital injizieren, um Schulden abzuzahlen, was uns Zeit gibt, ein neues Wertschöpfungsprogramm zur Maximierung der Einnahmen auf den Weg zu bringen.

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