¿Qué Hace Que una Propiedad de Valor Agregado sea una Gran Inversión Inmobiliaria?

 ¿Qué Hace que una Propiedad de Valor Agregado sea una Gran Inversión Inmobiliaria?

Todo el mundo entiende que cuando arreglas algo, en términos generales, aumentas su valor. Cuando aplica esto a bienes raíces de capital privado, esto se denomina inversión de valor agregado.

En los negocios, el valor añadido se refiere a las características adicionales que una empresa ofrece a sus productos que van más allá de las expectativas estándar, como mantenimiento gratuito, capacitación o garantías. Estas características pueden dar a los bienes y servicios una ventaja competitiva que permite a las empresas cobrar más por ellos, e inspira a los clientes a pagar esos costos más altos.

En inversiones inmobiliarias de capital privado, el valor añadido va más allá de la diferenciación de productos. Los administradores de fondos gastan dinero para realizar mejoras físicas u operativas que aumentan el valor de una propiedad. Para tener éxito en esta estrategia, es fundamental que los administradores de fondos tengan un conocimiento sólido de la condición física de una propiedad, la posición competitiva dentro del mercado, el flujo de efectivo y las perspectivas de arrendamiento, así como los riesgos y las mejoras en las recompensas que pueden tener en el rendimiento general de la inversión. Hay cientos de variables que se tienen en cuenta al suscribir una propiedad inmobiliaria de valor agregado para ayudar a tomar esta decisión.

Los inversores que evalúan una oportunidad de valor agregado deben considerar el nivel de riesgo que están dispuestos a asumir para recibir retornos que logren sus objetivos de inversión. Por lo general, los inversores de valor añadido están dispuestos a asumir más riesgos para lograr altos rendimientos y están dispuestos a esperar más tiempo antes de comenzar a recibir rendimientos por su inversión. Casi todo el retorno del inversor de valor agregado vendrá en forma de apreciación, sin expectativas de flujo de efectivo durante al menos 24-36 meses. Sobre los riesgos y los el espectro de retorno y el valor agregado de los bienes raíces tienen un punto medio entre las estrategias de inversión menos riesgosas (core o core-plus) y más riesgosas (oportunistas).

Las propiedades de valor agregado pueden estar obsoletas o deterioradas y requerir mejoras físicas debido a negligencia o propietarios que carecen del capital para realizar mejoras. Las propiedades de valor agregado también pueden tener problemas operativos debido a una mala administración y, por lo general, tienen una tasa de vacantes más alta (alrededor del 50 al 80 por ciento alquilado) que otros activos de un tamaño similar en su vecindario.

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Estas propiedades tienen el potencial de lograr mayores rendimientos después de aumentar los ingresos con el tipo correcto de mejoras físicas, una mejor administración, servicios adicionales o un marketing más efectivo. También pueden ser más lucrativos después de reducir y optimizar los gastos. Estas mejoras operacionales y de capital agregan valor más allá de las actualizaciones físicas rutinarias, y pueden atraer nuevos inquilinos, mejorar la retención de los inquilinos existentes y generar alquileres más altos en ambos segmentos. Una vez que se han realizado mejoras en la propiedad, aumentando sus ingresos netos de explotación, una propiedad de valor agregado generalmente se considera una inversión menos arriesgada y se vende a otro comprador que busca una estrategia de menor riesgo.

¿Cómo Encuentran Los Inversores Ofertas De Valor Añadido De Calidad?

Los inversores de valor agregado, si tienen un profundo conocimiento del mercado y la capacidad de ejecutar planes de negocios, pueden construir su propia cartera de transacciones inmobiliarias individuales a través del mercado inmobiliario abierto. O pueden externalizar este proceso invirtiendo a través de un gestor de fondos o un sitio web de crowdfunding. Hay pros y contras en cada opción.

Los inversores que eligen Origin como gestor de fondos se benefician de nuestros profesionales de bienes raíces que viven y trabajan en sus mercados objetivo para obtener las mejores ofertas. Hemos aprendido que es fundamental tener asociados con conocimiento de primera mano de cada ciudad que formen relaciones con corredores de bienes raíces locales, para que podamos tener acceso a las mejores oportunidades. Encontramos propiedades con valor atrapado, ya sea física, operativa o estructuralmente. Una trampa estructural puede ser desde el punto de vista de la deuda o relacionada con cuestiones de asociación dentro de la propiedad existente. Una vez que identificamos la propiedad, creamos un plan de negocios para maximizar el valor y luego establecemos el precio correcto en función del costo, el riesgo y el momento de nuestro plan de entrega.

A partir de ahí, es fundamental encontrar la mejor empresa de administración de propiedades para ejecutar el plan de negocios. Una de nuestras propuestas de valor más convincentes como gestor de fondos es que nos centramos exclusivamente en la gestión de activos y contratamos a los mejores proveedores de servicios externos para que nos ayuden a llevar a cabo nuestro plan de negocios. Contratamos socios en función de las necesidades específicas del plan de negocios, el tipo de propiedad y el mercado o submercado. Los administradores de fondos que también proporcionan servicios de administración de propiedades, administración de proyectos y administración de construcción pueden encontrarse con problemas en los que es muy difícil despedirse si no están funcionando. Estamos estructurados por diseño para evitar este conflicto.

También contamos con capital de inversión flexible. Las necesidades de financiación a menudo cambian en el curso de un proyecto de valor añadido. Una empresa con múltiples fuentes de financiamiento agrega valor al reaccionar rápidamente, establecer la estructura de financiamiento adecuada para satisfacer las necesidades del plan de negocios e incluso inyectar fondos para mantener un calendario correcto. Por ejemplo, tenemos y podemos inyectar nuevo capital para pagar la deuda, lo que nos da tiempo para poner en marcha un nuevo programa de valor agregado para maximizar los ingresos.

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