Qu’Est-Ce Qui Fait d’une Propriété À Valeur Ajoutée un Excellent Investissement Immobilier?

 Qu'est-Ce qui fait d'une Propriété à Valeur Ajoutée un Excellent Investissement Immobilier?

Tout le monde comprend que lorsque vous réparez quelque chose, en général, vous augmentez sa valeur. Lorsque vous appliquez cela à l’immobilier de capital-investissement, cela s’appelle l’investissement à valeur ajoutée.

En affaires, la valeur ajoutée fait référence aux fonctionnalités supplémentaires qu’une entreprise offre à ses produits qui vont au-delà des attentes standard, telles que la maintenance gratuite, la formation ou les garanties. Ces caractéristiques peuvent donner aux biens et services un avantage concurrentiel qui permet aux entreprises de les facturer plus cher — et incite les clients à payer ces coûts plus élevés.

Dans les investissements immobiliers en capital-investissement, la valeur ajoutée va au-delà de la différenciation des produits. Les gestionnaires de fonds dépensent de l’argent pour apporter des améliorations physiques ou opérationnelles qui améliorent la valeur d’une propriété. Pour réussir cette stratégie, il est essentiel que les gestionnaires de fonds aient une bonne compréhension de l’état physique d’un bien immobilier, de sa position concurrentielle sur le marché, des flux de trésorerie et des perspectives de crédit-bail, ainsi que des risques et des avantages que les améliorations peuvent avoir sur le rendement global des placements. Il y a des centaines de variables qui sont prises en compte lors de la souscription d’un bien immobilier à valeur ajoutée pour aider à prendre cette décision.

Les investisseurs qui évaluent une opportunité à valeur ajoutée doivent tenir compte du niveau de risque qu’ils sont prêts à prendre pour obtenir des rendements qui atteignent leurs objectifs de placement. En général, les investisseurs à valeur ajoutée sont prêts à prendre plus de risques pour obtenir des rendements élevés et sont prêts à attendre plus longtemps avant de commencer à recevoir des rendements pour leur investissement. La quasi-totalité du rendement de l’investisseur à valeur ajoutée prendra la forme d’une appréciation, sans attendre de flux de trésorerie pendant au moins 24 à 36 mois. Sur le risque vs. spectre de rendement, l’immobilier à valeur ajoutée occupe un juste milieu entre les stratégies d’investissement moins risquées (core ou core-plus) et les stratégies d’investissement plus risquées (opportunistes).

Les propriétés à valeur ajoutée peuvent être obsolètes ou délabrées et nécessiter des améliorations physiques en raison de la négligence ou du manque de capitaux pour apporter des améliorations. Les propriétés à valeur ajoutée peuvent également avoir des problèmes opérationnels en raison d’une mauvaise gestion et ont généralement un taux d’inoccupation plus élevé – environ 50 à 80% loués – que d’autres actifs de taille similaire dans leur quartier.

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Ces propriétés ont le potentiel d’obtenir des rendements plus élevés après une augmentation des revenus avec le bon type de mises à niveau physiques, une meilleure gestion, des services supplémentaires ou un marketing plus efficace. Ils peuvent également être plus lucratifs après avoir réduit et optimisé les dépenses. Ces améliorations opérationnelles et d’immobilisations ajoutent de la valeur au-delà des mises à niveau physiques courantes et peuvent attirer de nouveaux locataires, améliorer la rétention des locataires existants et générer des loyers plus élevés dans les deux segments. Une fois que des améliorations ont été apportées à la propriété, augmentant son bénéfice d’exploitation net, une propriété à valeur ajoutée est généralement considérée comme un investissement moins risqué et vendue à un autre acheteur à la recherche d’une stratégie à moindre risque.

Comment Les Investisseurs Trouvent-Ils Des Offres À Valeur Ajoutée De Qualité?

Les investisseurs à valeur ajoutée, s’ils ont une connaissance approfondie du marché et la capacité d’exécuter des plans d’affaires, peuvent constituer leur propre portefeuille de transactions immobilières individuelles via le marché immobilier ouvert. Ou ils peuvent externaliser ce processus en investissant via un gestionnaire de fonds ou un site Web de crowdfunding. Il y a des avantages et des inconvénients à chaque option.

Les investisseurs qui choisissent Origin comme gestionnaire de fonds bénéficient de nos professionnels de l’immobilier qui vivent et travaillent sur leurs marchés cibles pour trouver les meilleures offres. Nous avons appris qu’il est essentiel d’avoir des associés ayant une connaissance de première main de chaque ville qui nouent des relations avec des courtiers immobiliers locaux, afin que nous puissions avoir accès aux meilleures opportunités. Nous trouvons des propriétés avec une valeur piégée – que ce soit physiquement, opérationnellement ou structurellement. Un piège structurel peut être du point de vue de la dette ou lié à des problèmes de partenariat au sein de la propriété existante. Une fois que nous avons identifié la propriété, nous créons un plan d’affaires pour maximiser la valeur, puis nous nous basons sur le bon prix en fonction du coût, du risque et du calendrier de notre plan de redressement.

À partir de là, il est essentiel que nous trouvions la meilleure société de gestion immobilière pour exécuter le plan d’affaires. L’une de nos propositions de valeur les plus convaincantes en tant que gestionnaire de fonds est que nous nous concentrons uniquement sur la gestion d’actifs et embauchons les meilleurs fournisseurs de services tiers pour nous aider à réaliser notre plan d’affaires. Nous embauchons des partenaires en fonction des besoins spécifiques du plan d’affaires, du type de propriété et du marché ou du sous-marché. Les gestionnaires de fonds qui fournissent également des services de gestion immobilière, de gestion de projet et de gestion de la construction peuvent rencontrer des problèmes où il est très difficile de se licencier s’ils ne sont pas performants. Nous sommes structurés par conception pour éviter ce conflit.

Nous disposons également d’un capital d’investissement flexible. Les besoins de financement changent souvent au cours d’un projet à valeur ajoutée. Une entreprise aux sources de financement multiples ajoute de la valeur en réagissant rapidement, en mettant en place la bonne structure de financement pour répondre aux besoins du plan d’affaires et même en injectant des fonds pour maintenir un calendrier sur la bonne voie. Par exemple, nous avons et pouvons injecter de nouveaux capitaux pour rembourser la dette, ce qui nous laisse le temps de mettre en place un nouveau programme à valeur ajoutée pour maximiser les revenus.

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