Cosa rende una proprietà a valore aggiunto un grande investimento immobiliare?

Cosa rende una proprietà a valore aggiunto un grande investimento immobiliare?

Tutti capiscono che quando aggiusti qualcosa, in generale, ne aumenti il valore. Quando si applica questo al private equity immobiliare, questo è chiamato investimento a valore aggiunto.

Nel business, il valore aggiunto si riferisce alle funzionalità extra che un’azienda offre ai suoi prodotti che vanno oltre le aspettative standard, come la manutenzione gratuita, la formazione o le garanzie. Queste caratteristiche possono dare beni e servizi un vantaggio competitivo che consente alle aziende di pagare di più per loro — e ispira i clienti a pagare quei costi più elevati.

Negli investimenti immobiliari di private equity, il valore aggiunto va oltre la differenziazione dei prodotti. I gestori di fondi spendono denaro per apportare miglioramenti fisici o operativi che migliorano il valore di una proprietà. Per avere successo in questa strategia, è fondamentale che i gestori di fondi abbiano una solida comprensione delle condizioni fisiche di una proprietà, della posizione competitiva all’interno del mercato, del flusso di cassa e delle prospettive di leasing, nonché dei rischi e dei benefici che i miglioramenti possono avere sulla performance complessiva degli investimenti. Ci sono centinaia di variabili che vanno in considerazione quando si sottoscrive una proprietà immobiliare a valore aggiunto per aiutare a prendere questa decisione.

Gli investitori che valutano un’opportunità a valore aggiunto devono considerare il livello di rischio che sono disposti a prendere per ricevere rendimenti che raggiungano i loro obiettivi di investimento. In generale, gli investitori a valore aggiunto sono disposti ad assumersi maggiori rischi per ottenere rendimenti elevati e sono disposti ad aspettare più a lungo prima di iniziare a ricevere i rendimenti per il loro investimento. Quasi tutto il rendimento dell’investitore a valore aggiunto arriverà sotto forma di apprezzamento, senza alcuna aspettativa di flusso di cassa per almeno 24-36 mesi. Sul rischio vs. return spectrum, value-add real estate detiene una via di mezzo tra le strategie di investimento meno rischiose (core o core-plus) e più rischiose (opportunistiche).

Le proprietà a valore aggiunto possono essere obsolete o fatiscenti e richiedere miglioramenti fisici a causa di negligenza o proprietari privi del capitale per apportare miglioramenti. Le proprietà a valore aggiunto possono anche avere problemi operativi a causa di una cattiva gestione e in genere hanno un tasso di posti vacanti più elevato – circa il 50-80% affittato – rispetto ad altre attività di dimensioni simili nel loro quartiere.

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Queste proprietà hanno il potenziale per ottenere rendimenti più elevati dopo l’aumento del reddito con il giusto tipo di fisico aggiornamenti, migliore gestione, servizi a valore aggiunto o di marketing più efficaci. Possono anche essere più redditizi dopo aver ridotto e ottimizzato le spese. Questi miglioramenti operativi e di capitale aggiungono valore oltre gli aggiornamenti fisici di routine e possono attirare nuovi inquilini, migliorare la ritenzione degli inquilini esistenti e generare affitti più elevati da entrambi i segmenti. Una volta che sono stati apportati miglioramenti alla proprietà, aumentando il suo reddito operativo netto, una proprietà a valore aggiunto viene in genere considerata un investimento meno rischioso e venduta a un altro acquirente alla ricerca di una strategia di rischio inferiore.

In che modo gli investitori trovano offerte a valore aggiunto di qualità?

Gli investitori a valore aggiunto, se hanno una profonda conoscenza del mercato e la capacità di eseguire piani aziendali, possono costruire il proprio portafoglio di singole offerte immobiliari attraverso il mercato immobiliare aperto. Oppure possono esternalizzare questo processo investendo attraverso un gestore di fondi o un sito Web di crowdfunding. Ci sono pro e contro di ogni opzione.

Gli investitori che scelgono Origin come gestore di fondi beneficiano dei nostri professionisti immobiliari che vivono e lavorano nei loro mercati di riferimento per ottenere le migliori offerte. Abbiamo imparato che è fondamentale avere associati con la conoscenza di prima mano di ogni città che formano relazioni con agenti immobiliari locali, in modo da poter avere accesso alle migliori opportunità. Troviamo proprietà con valore intrappolato-fisicamente, operativamente o strutturalmente. Una trappola strutturale può essere dal punto di vista del debito o correlata a problemi di partnership all’interno della proprietà esistente. Una volta identificata la proprietà, creiamo un business plan per massimizzare il valore e quindi stabiliamo il giusto prezzo in base al costo, al rischio e ai tempi del nostro piano di turnaround.

Da lì, è fondamentale trovare la migliore società di gestione immobiliare per eseguire il business plan. Una delle nostre proposte di valore più convincenti come gestore di fondi è che ci concentriamo esclusivamente sulla gestione patrimoniale e assumiamo i migliori fornitori di servizi di terze parti per aiutare a realizzare il nostro business plan. Assumiamo partner in base alle specifiche esigenze del business plan, al tipo di proprietà e al mercato o sottomercato. I gestori di fondi che forniscono anche servizi di gestione immobiliare, gestione dei progetti e gestione della costruzione possono incorrere in problemi in cui è molto difficile licenziarsi se non si esibiscono. Siamo strutturati dal design per evitare questo conflitto.

Abbiamo anche capitale di investimento flessibile. Le esigenze di finanziamento cambiano spesso nel corso di un progetto a valore aggiunto. Un’azienda con più fonti di finanziamento aggiunge valore reagendo rapidamente, mettendo in atto la giusta struttura di finanziamento per soddisfare le esigenze del business plan e persino iniettando fondi per mantenere un programma in pista. Ad esempio, abbiamo e possiamo iniettare nuovo capitale per pagare il debito, il che ci dà il tempo di mettere in atto un nuovo programma a valore aggiunto per massimizzare le entrate.

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